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钱伟品:对房地产改革的若干建议

时间:2020/10/17 9:45:28 点击:

  核心提示: 对房地产改革的若干建议 钱伟品 一 几十年房地产调控,折腾得死去活来,却仍然是“问题的问题”。 主要是“三门”官员和公知,连住房的本质属性、及中国国情都没有真正弄明白。或者是故意的乱我祖国...


对房地产改革的若干建议

 

钱伟品

 

   几十年房地产调控,折腾得死去活来,却仍然是“问题的问题”。

   主要是“三门”官员和公知,连住房的本质属性、及中国国情都没有真正弄明白。或者是故意的乱我祖国、毁我民族。

   住房的本质属性和中国国情。什么叫住房?就是用于人民居住的房子。直白说:房子是用来住的;而不是用来炒的。中国国情是什么?一是人口众多;二是城乡二元结构即:城市居民住房靠政府单位分配、农村住房主要靠农民自建;三是由于新中国成立一段时期(战后)人口增长较快,城市住房比较紧张。

   社会主义的住房应有政策。一是必须保基本:随着经济发展理应逐步满足人民群众“一户一套房”的基本住房需求。二是适度发展商品房:所谓适度就是“供需基本平衡”;所谓商品房,就是指专门用来满足‘大户人家’、或者改善住房的需求。商品房:一市场化,二不限购不松绑,三政府宏观调控。将“基本住房”和“商品房”两种性质不同的“住房”严格区分开来。并且区别对待。政府管“基本”。市场管“商品”。这,就是社会主义市场经济的房地产。

   基本住房必须严明政策。主要:(1)确保一户一套,只依“户”、不依人——凭结婚证;二婚以上都除外。(2)由政府核定房价;房价、贷款双优惠;每户成人只一次。(3)凡是初婚找政府,凡是解决过基本住房的一律找市场。(4)市场商品房一律不贷款全放开。(5)农村农民住房,可采取“国家、集体”双补贴政策,尽量改善农民住房条件。形成:政府保基本;市场管改善;的房地产新格局。

   依法依规加强市场商品房交易监管。1,基本住房必须20年后才能进入市场交易。不足20年必须补缴一切“优惠”。2,对投资投机购买商品房,课以《八级累进税》,以及增值税。目的‘以无利可图’抑制商品房的“投资或投机”,确保住房“自住”的本质属性。

   建立基本住房制度利大于弊。起码:确保人民安居乐业;促进婚姻家庭相对稳固;从根本上限制了空置房和土地浪费;从根本上调控社会主义房地产产业健康持续发展;有利于保障内需压抑外资暴利。利国利民。

   尽管当前我国网站多“转型升级”、逃离社会现实、走向“互联网、诗歌与远方......”。可是,笔者长期从事公有制企业“实体经济”工作。无论如何脱离不了“现实”。故今下笔又谈我国现实房价。

   全国百姓都认为我国房价太高了,甚至高不可攀、高的离谱。根据笔者长期观察,略谈如下:

   一.高房价的主要成因。

   1.地方政府“土地财政”,高地价推高了房价。房子都是建造在土地上的。基地价格高了,水涨船高房价一定也涨高了。顺理成章、毫无疑义。

   2.房地产商基本上都是靠银行贷款在运作。哪个房地产商不贷款。要贷款就要付“利息”,年息均在7%左右。所以,如果房价每年涨7%上下,其实是在付银行利息而已。

   3.住房原本是用来住的,但是中国特色发展经济,金钱至上急功近利,全国城乡“投资投机”炒买炒卖房地产“遍地”。炒买炒卖就是利益最大化。中国房价哪有不高之理。

   4.各地各级政府为了“政绩”,鼓励实体企业也纷纷加入房地产业。优惠给土地甚至优惠给贷款,全国城乡房地产热一哄而起。如火如荼的房地产“热”的滚烫,哪有“理性”的房价回归。

   5.全国银行基本承认,贷款总额的一半以上都在房地产业,一旦房价下跌,岂非成了美国式“次贷危机”。因此,银行就是“借新债、还老债”的滚雪球,也要“挺住”房价不让下跌。

   6.全国哪个房地产商,甘心尽愿做“亏本”买卖。或者愿意“割肉”出卖。

   ——由此可见,中国特色“高”房价之所以“历久弥坚”,正因为由政府、银行、房地产商“三勾连”。一个篱笆三个桩,不怕房价能下降。

   二.弄虚作假,高房价风险在银行。

   人人知道:全国银行房地产贷款分二项:一是房地产公司的企业信贷;二是个人购房者的按揭贷款。

   哪知道,房地产公司为了拿到更多的银行贷款。弄虚作假:楼盘开卖安排本公司的员工和亲戚朋友前来反复排队“抢购”。办理“按揭贷款”。其实楼盘却“涛声依旧”。这样一来,房地产公司有钱了,却银行的风险加大了。

   有的房地产公司,甚至“一房多卖”。弄的银行或业主都“云里雾里”的。更忽悠的“国家住建部”等管理部门——经常“我国房地产发展始终在‘可控范围’、健康发展、成就一派辉煌”。而对全国城乡一片“空置房、空城、鬼城”——无法解释。并且,各地继续还在热火朝天的“大拆大建”——房地产。

   三.房地产泡沫一旦破裂,将是民族大灾难。

   1.正是由于我国长期“房地产一花独放”,银行的流动性大多倾斜房地产。造成全国工农实体企业经济“举步维艰”。特别是央企国企和各地的大中型企业集团、如雅戈尔、太仓的雅鹿、等等,也纷纷加入房地产行列。其主业必然“凋零、甚至萎缩”。直接导致中国特色“三业”经济“拐脚、短腿”,不可持续、滞长徘徊。

   2.全国房地产信贷居高不下,空置房一片哀鸿,缺乏流动性滥发钞票,甚至扩大国债地方债、增加赤字,金融泡沫综合积聚。危机一触即发。

   3.为社会创造物质财富的工农实体经济,如果还“一蹶不振”继续,最广大人民群众就缺乏有力消费。房地产资金链断裂将“随时随地”。房地产资金链断裂之时,就是金融房地产泡沫破裂之日。那一定是人民群众最大的“悲哀”。

   4.举国上下的领导,一会儿“刺激房地产”、一会儿“调控房地产”。刺激调控调控刺激——彰显“无尽的尴尬”!!!

   “中国特色房地产,目前“供大于求”、房价大大超出了人民群众收入水平——这是“不争的事实”!

   难道“供大于求”、“价格与收入失衡”——还是“健康”发展吗?

   有病不得知——便是最大的危险!!!

   泡沫不破,实业不兴

   中国房地产业,现在实际进入了不死不活期。若按照客观经济规律降房价,则次贷危机;如任其房价继续攀升,即压抑得工农实体企业经济步履维艰不进则退。

   笔者简析如下:

   1.高房价,与百姓实际收入严重背离。全面压抑了社会消费,直接阻碍了中国经济的正常发展。

   2.高房价,全面推高了工农实体企业经济的运行成本。直接造成了工农实体经济徘徊不前甚至每况愈下。

   3.高房价,营造了发展中中国第三产业超越了一二产业的总和,导致全社会投机炒卖经济愈演愈烈。严重破坏了三业平衡发展。

   4.高房价,导致银行的流动性多偏向了房地产业。造成房价一旦下跌,引发银行巨大风险。甚至直接引发全社会金融危机。

   5.高房价,如果一旦跌价,购房者多会起来所谓个人“维权”,直接就是社会不稳定的定导火索。

   正是主要由于上述5方面直接原因。迫使决策者左右为难——

   按客观经济规律降房价吧,银行、房地产商和购房者三不答应要维权。

   若任其高房价继续攀升吧,工农实体企业经济压力山大每况愈下。

   所以,各地政府——络绎不绝的出台——前后矛盾的、奇葩更奇葩的调控政策。

   一会儿发放“购房补贴”,刺激购房。一会儿限购,控制购房。一会儿迫使群众“排队离婚”;一会儿制造紧张气氛“摇号购房”。

   中国房地产——上下不适、左右为难,全面陷入“僵尸”期。

   笔者建议:

   1.是病总得治。小病不治酿大病。泡沫不破,实业不兴。该破的尽快破;该立的必须立。不破不立。僵在哪儿,永无出路。

   2.各级人民政府,必须确保刚需的住房。确保一户一套。凡是改善型和投机性质的购房,必须果断的不贷款,并且立即实行“八级累进房产税”。即一户购买第8套房,房产税是房价的100%。断然刹住炒房风。

   3.房地产发展必须遵循“供需相对平衡”的原则。并且作为考核各级政府官员的重要指标之一。对供地、建房失衡的,必须严格问责追责。

   4.中国房地产已经成为威胁经济发展和社会建设的定时炸弹。如果久拖不决,必然会在莺歌燕舞中爆发。故意掩盖包装问题,就是对祖国和人民的犯罪。绝不是危言耸听。

   5.笔者坚持认为在发展中国家,必须实行基本住房和商品房分类区别的房地产政策。基本住房找“市长”;商品房找“市场”。基本住房房价贷款双优惠;商品房由市场定价原则不贷款。

   一个正常管理的国家,社会上一般不会有太多的乱象。

   中国房地产乱象已“冰冻三尺非一日之寒”。曾记得“10年调控成空调”。“中国特色”房价越调控越高,几乎成了老常态新常态。

   主要根源就是——将住房原本“住”的属性,扭曲成“炒”的变态。

   笔者曾经在2013年对改革10条建议中明确提出:房子是用来住的,不是用来炒的。4年后,终于被国家“采纳”。

   今天笔者,针对国家7部委用时6个月、对北上广等30个城市房地产乱象,开展专项整治行动。特提出如下建议:

   1.认真普查,摸清房地产供需客观现状。这是整治乱象的基础性工作。

   普查应该包括:本城市现有常住户籍居民数、暂住居民数。已经竣工和2018年底竣工而没有出售的住房套数。历年至今的住房存量套数。常住户居民的刚需住房数,暂住户居民住房的需要数。特别是在本市已经购买3套和以上住房的对象情况。

   ——必须掌握本城市住房“供、需”现状的真实情况。这是,整治房地产乱象“施策”必须的基本台账。

   2.整治中国特色当前房地产乱象的主要矛盾和矛盾的主要方面是——依法严打炒买炒卖。

   房地产乱象主要都是“炒房”团(客)掀起的。没有炒买炒卖房地产,中国房地产市场不可能如此之乱。

   因此,相信、依靠、发动市民,彻底、全部、干净的“挖出”盘踞在本市的炒房团(客)。

   八级累进征收其增值税、所得税,八级累进罚款,违法的绳之以法。炒买炒卖不灭——房地产乱象不息。

   3.必须把“刚需”住房,与改善住房严格区别开来。刚需,以政府为主负责安排;改善住房以市场调节解决。

   常住户籍居民刚需住房(一户一套),由政府部门安排相关房地产公司“房价、贷款双优惠”解决。

   暂住户籍居民住房(一户一套),由政府部门以廉租房为主解决。

   改善型住房,一律找市场、原则上银行不贷款,必须全额自费购买。

   4.严查导致房地产乱象“背后”的“黑手、保护伞、搅局的”。

   特别是在土地审批、费用优惠、银行贷款、制造供不应求假象、等等乱象的,违法违规的,不管什么人必须一查到底,严惩不贷。

   5.企业或单位为解决本单位职工住房,需要向房地产市场购买住房的,必须统一由当地政府部门按实际需要,严格审批分批解决。

   鼓励企业单位在自有使用权的土地上建造职工住房。并且只能自给自足,不得入市买卖。

   世界上怕就怕“认真”二字,共产党是最讲认真的。

   “中国特色”房地产长期乱象,主要是“特色”官员的“乱作为、不作为”造成的。

   要真正刹住房地产乱象,关键是各级官员必须“敢担当、真作为”。

作者:钱伟品 来源:原创

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